Рынок недвижимости России в 2026 году стал еще более технологичным, но, парадоксальным образом, и более рискованным для покупателя. Доступность электронных реестров создала у многих иллюзию, что проверить квартиру можно за пять минут, просто заказав выписку в приложении. Однако опытные юристы бьют тревогу: именно эта кажущаяся простота приводит к потере миллионов рублей.
Мы поговорили с Андреем Владимировичем Маловым, основателем юридической компании Malov & Malov, за плечами которого 18 лет практики. Узнали, почему стандартные проверки больше не работают и где на самом деле прячутся риски, способные оставить вас без жилья.
Миф о том, что «базы знают всё»
Андрей Малов сразу обозначает главную проблему современного покупателя: путаницу между наличием информации и её юридическим анализом. Когда человек решает купить квартиру на вторичном рынке, он первым делом смотрит в официальные реестры. Видя, что собственник один и обременений (например, ипотеки или ареста) нет, покупатель успокаивается. Ему кажется, что сделка безопасна.
Эксперт объясняет, что это фундаментальная ошибка. Реестр фиксирует лишь текущее состояние объекта на сегодняшнюю секунду. Он не расскажет вам историю семьи продавца, не покажет назревающий конфликт с наследниками и, что самое страшное, не предскажет грядущее банкротство бывшего владельца. Юридическая чистота — это не справка, это глубокое исследование обстоятельств, которые могут возникнуть в будущем.
Банкротство: главная угроза 2026 года
Если еще десять лет назад главной страшилкой были «черные риелторы», то сегодня, по словам Малова, основной риск кроется в законе о банкротстве физических лиц. Ситуация выглядит следующим образом: вы покупаете квартиру у вполне приличного с виду человека. Сделка проходит гладко, документы зарегистрированы. Но через полгода или год продавец объявляет себя банкротом.
Андрей Владимирович подробно разъясняет механизм этой ловушки. Финансовый управляющий, задача которого — найти деньги для кредиторов, начинает пересматривать все сделки должника за последние три года. Если выяснится, что квартира была продана хоть немного ниже рыночной цены, или если суд решит, что целью продажи был вывод активов, сделку аннулируют. Квартиру заберут в конкурсную массу, а покупатель встанет в очередь кредиторов, где шансы вернуть деньги стремятся к нулю. Обычная проверка документов перед сделкой этот риск не выявляет, здесь нужен глубокий финансовый анализ продавца, который проводит профессиональный юрист.
Скрытые собственники и материнский капитал
Еще один аспект, о котором подробно рассказывает Андрей Владимирович, касается использования материнского капитала. Это мина замедленного действия, заложенная под огромный пласт вторичного жилья в России. Проблема заключается в том, что родители часто забывают — или умышленно не хотят — выделять доли детям после погашения ипотеки маткапиталом.
В документах на квартиру дети могут вообще не фигурировать. Вы покупаете жилье у единственного взрослого собственника. Но спустя время вырастают дети или вмешивается прокуратура, и сделку признают недействительной, так как были нарушены права несовершеннолетних. Малов подчеркивает, что выявить использование маткапитала без специального юридического расследования практически невозможно. Нужно сопоставлять даты кредитов, рождение детей и движения средств по счетам, что выходит далеко за рамки компетенций обычного риелтора или самого покупателя.
Почему шаблонный договор не защищает
В завершение беседы эксперт затронул тему договоров. Многие покупатели до сих пор скачивают типовые формы из интернета, считая, что главное — это просто зафиксировать факт передачи денег. Андрей Малов настаивает, что в 2026 году такой подход недопустим. Каждый пункт договора должен быть прописан индивидуально под конкретную ситуацию, защищая покупателя от конкретных рисков, выявленных при проверке.
Разница между самостоятельной покупкой и работой с профессионалами заключается в глубине погружения. Юрист не просто смотрит бумаги — он выстраивает стратегию защиты ваших денег. Чтобы понять, какой объем работы на самом деле скрывается за фразой «сопровождение сделки» и почему это нельзя сделать самому за вечер, рекомендуем ознакомиться с детальным разбором процессов.